有关房产交易中的法律问题

    房产纠纷律师在执业过程中，经常遇到客户咨询房地产交易中的房产法律问题，很多购房者想避免法律风险，但不知从何入手。现提示几点建议供购房客户参考：
    深圳房产纠纷律师提示一：主体关
    **，查清房产所有人是谁，房产所有人与客户准备签订售房合同的卖方是否是同一人。换言之，卖房人是否具备售房主体资格。本来主体问题是交易中较为重要的问题，但却往往被购房者所忽略。有些单位，几块牌子一班人马。一些不良卖方出于不良动机，往往偷梁换柱，以皮包公司与客户签订合同，收取房款，然后将房款转移至其真正运营的公司。一旦皮包公司在合同履行过程中发生纠纷，购房者利益难以**。在自然人方面，关于售房主体较易发生的问题是房产所有人与出售人虽不一致，但因二者具有血缘关系或亲戚关系，容易迷惑购房人不再坚持与真正的所有人签订住房合同，较终引发纠纷以致诉讼。
    其次，确定售房人以后，如果是企业法人且是预售期房，尚应调查售房企业的工商注册事宜，确定该售房企业是否具备履行合同的实力与条件。需调查的注册事项包括企业法人的名称、法人代表、住所、性质、股东、注册资本及来源、验资报告、有无年检、有无停业与歇业、有无注销、吊销营业执照等等。
    深圳房产纠纷律师提示二：产权关
    此时的首要问题是确定所购买房产是否存在产权瑕庛。
    1、查看售房者所售房产用地的《国有土地使用证》。行政划拨用地、集体性质用地不能直接作为商品房建设用地建楼、售房。如果是合作建房，尚应依法办理土地使用权过户手续。
    2、查看售房者的各类批准手续。主要涉及计划、环保、规划部门关于立项、环保、选址等的批复文件。如果是预售期房，尚须预售许可证。
    3、查看售房者的各类报建手续。主要涉及建设用地规划许可证、建设工程规划许可证与施工许可证。
    4、查看竣工验收手续。售房者应提供**建筑工程质量监督部门出具的关于所售房产的竣工验收合格证明。
    5、查看房产证。
    个别售房者拒绝向购房者出示上述各类证件，或以工作人员不在等借口予以推诿，购房者对此类售房者尤其要当心。不仅仅要查看上述各类文件、证照的复印件，还应查看原件，必要时还应到**主管部门如土地局、房管局、规划局等单位去核实。其实，产权关和主体关并不是*独立的，在调查产权关里所涉及的各类批复文件、证照时，自然也能查清所售房产的产权人。也可以说，调查产权证照文件是查证售房主体的一个渠道。

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